08年末开始的全球经济危机爆发导致了很多传统的投资理财市场的不景气，其中百姓较为认知的就是股票市场、基金市场等，因国家要促进内需拉动消费整个08年度共计降息次数达到5次，总共下调4次0.27个百分点和下调1次1.08个百分点，受降息的影响市场的全局理财投资进入了暗淡期，那么央行降息对理财投资影响有大多？
       其实降息未必全是坏事，可能降息会对短线投资造成一定的影响，诸如：储蓄、基金、保险投资等市场，但是也对一些长线投资起到促进的作用，其中对房产投资就是一次极大的利好。可能会有朋友关心，如今的房产泡沫那么大是否还有投资的价值或有巨大的风险那？对于这个问题其实回答起来很简单，首先看你投资房产的目的，其次是你是否真的懂房产市场和对房产市场的未来预测能力了。
说太多的理论没有用处，举些例子来给大家分享一下。
       首先要投资一个领域必须先要去钻研这个领域的内在门道，其实房产也是很有门道的，尤其是中国的房地产市场和房屋需求市场与市场上主流国家是不同的，与香港和日本到是有些类似点，那么中国的房产市场有多么特点那？
1、政策的限制：
       中国在法令有条“中国粮食安全保障”其实就是限制城市开发、工业建设等任何形式侵占农业耕地的保护制度，即中国将永久的保留18亿亩土地作为耕地使用。
       大家可以换算一下中国国土总面积中的多少是永久性封存为耕地，有多少是大山江河或沙漠为不可开发地区，其实中国的可利用商业土地并不多，目前已经到了紧缺的程度，就城镇房地产建造成本中很大的比例就是国土资源使用费。而中国的总人口在不断的增长中，在未来的10年多或更远的时间中国将大规模的爆发商业土地不足的弊端。

2、城市区域集中化及交通便利性：
       中国共计划分了23个省、5个自治区、4个直辖市、808个市辖区，但是其中的15个确承载了中国总人口的15％之多，这就是中国的人口区域集中化，也同时造成了这15个城市的商业土地更为不足，房产难以降价的原因之一。
       城市生活便利性，其实生活在一座城市中最关键的就是衣食住行，那么就又簇生出城市集中化的弊端，这个弊端主要体现在城市区域中心化居住上，以北京为例多数人口都生活在城中的4环路以内区域，周边卫星城的建设确实很好，但是由于交通和公共事业便利性原因很多人还是会选择城中区生活，尤其是刚到北京的外来人口，首先要租住在城中区生活一段时间，如果有钱了可以到周边卫星城购买相对廉价的住房等。
       从上述可以看到，如果是房产投资就不能排除中国的独有国情和人文的因素，而这些因素恰恰形成了投资房产市场的指导，就是投资区域限定为大中型高密度城市的中心区域，由于各大中型城市的中心区都存在老城与新城或新老城共存的因素，同时也形成了房产市场的多元化投资趋势。
我说理解的目前投资房产市场的诸多可行性。
       作为房产投资的一个关键点就是理性，我曾多次与客户说投资前先要理性的思考，我为什么投资？我投资的目的是什么？我要什么样的回报？等，只要自己理性得出答案才可以向下进行，我不希望我的客户像江浙或山西的投资人一样盲目的进入房产市场，最后被套牢在市场中。
1、房产市场投资之短线：
       这里所讲的短线并不可理解成年度即有收益，当然发生过但是极为少见，你不可把投资房产市场看成股票市场，短则1日长则数字就会有回报，投资房产市场短线少则1年多长则5年，但是其中的风险较股票低的多，和股票市场相比可以说投资风险接近0了，而回报率相对是稳定的。
       房产市场短线投资多是参与到城市的旧城改造中，其学问是多参考城市的发展方针，从方针中寻找方向，在通过市场分析得出的。通过此方式的投资基本上可以在1年到5年间获利数倍。
简单的例子：
       王先生于05年在北京的东南部4环路城乡结合部附近购买了1套小院子，总面积为180多平米，购买价格为7000多一平米，总价不到130万元，由于08年奥运改造旧城，将拆除城乡结合部改造后将开发成大型购物中心。当时拆迁的补偿已经提升到25000元一平米，而户口还会获得一定的补偿，最后总共获得的收益为550万元。
       这个案例体现出王先生用了3年时间将本金130万元变现成为550万元，其中本金回报率为4倍多。
       就目前各城市情况而言，像这样的城乡结合部还有很多，未来的空间比较大，但是难点在于把握城市发展步伐和寻找到合适的房源等。

2、房产市场投资之中长期：
        房产市场投资中长期主要就是通过购买一些较具升值价值或改造价值的房产，其中主要针对到一些10年以上房龄的老式楼房。在大中型城市中这样的房产很多，多数都是产生在商业区周边，由于一些本地人购买了优质商品房或老人等原因，放弃的老式楼房，而这些房产运用得当或产生巨大的价值。
       高龄老式楼房的特点就是套内布局不合理，面积小等，但是这些因素也产生了好的一面，就是投资的成本降低，回收期缩短等。
简单的例子：
       李先生夫妻于04年来到北京工作通过3年时间基本上都趋于稳定后，用积攒的积蓄购买了北京东三环附近的一处老旧楼房，房屋面积为59平米的二居室总价为47.2万元（单价成本在8000元一平米，由于市区的老旧楼房都会比同位置的新商品房价格低。）缴纳首付等共计15万贷款总额为32.2万元。到了08年李先生跳槽到了一家国际大公司，收入水平直线上升，他选择了在购买一套新商品房居住，08年的降息促使李先生希望将旧楼房作为投资使用而不是出售。他计算了一下，目前他对旧楼房月度贷款偿还额计算为1850元，而此套房产的最低月度租赁租金也在2800元以上。也就是说他以租赁的方式来回收月度银行贷款并还可以获得将近1000元的额外收入，并且当20年后房产将还清贷款并创造更多的收益，如果中间阶段本地区做二次商业开发也有可能会进行拆迁获得更大的收益。

3、房产市场投资之长期：
       房产市场的长期收益作为我的理解就是不求过多的短期回报，将收益期放置到数十年后作为退休养老的收益来使用。这个就没有过多的学问了，其实投资什么房产都可以，首先要充分的测算房产的租赁市值和银行信贷的最高利率等，只要是房产的租赁最低市值可以涵盖掉银行信贷的最高利率就可以进行投资。而这笔或多笔投资的收益不会体现在房产信贷还清之前，而是在25年或30年之后，在那时你已经退休而几套房产的租赁收益将支撑你整个晚年生活。

       我的投资理财观其实不是较为激进的，相对到是比较保守的。我的很多客户后期都在问我，你说的投资方式很好很赚钱为什么你不去投资那，而你总是保守的挣钱买房，买房租房，在挣钱在买房在租房进行这样一个循环那，我的道理很简单，我是投资理财顾问，我会根据客户的风险承受能力和心理能力去推荐投资，那么我也会对自己做一个测算，我的测算结果就是保守型的投资客户，那么我不会强迫我自己去做过度的风险投资。而我坚信一条理论，就是我不为今天能赚多少而为老了能生活多好而做事。在商业社会中有过多的未知因素存在，而这些因素都会制约你未来的生活或是品质，也就是说你有1000万现金能退休吗？不能，因为你不知道未来银行的利息是多少，人民币汇率是多少，货币是否贬值，物价是否上涨等等，而你将1000万中的600万变现成为3到5套房产，那么你就不会过多的受到外界因素的影响，至少你可以从每月的租金中获得具有品质的生活，而剩下的400万，你可以用200万投资保险，收益不重要保障很关键，在用100万去相对保守的投资基金，之后的100万可以去玩股票等。
       从上述来分析，其实目前降息是投资房产的最佳良机，我坚信就未来房产市场只会涨不会很大幅度的降。